[ 2019年10月~2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市，首套房贷利率普遍在4.8%~5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。 ]
“2020年买的时候是LPR+30BP(4.5%)，现在首套是LPR-45BP(3.5%)，已经相差100BP了。”深圳一名房客王权(化名)的心里最近五味杂陈，他也开始规划考量将银行贷款转为组合贷或者提前还贷。
与王权情况类似的不在少数。楼市“5·17”新政落地1个月后，部分城市存量房贷与新发房贷利率的差距较大，提前还贷热度持续，社交平台上存量房贷利率下调的呼声再起。
业内人士认为，目前银行息差持续承压，短期内再次调降存量房贷利率难度较高。如要遏制“提前还贷潮”，一方面可以引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，另一方面也需扭转居民对于资产荒的预期。
利率差助推居民提前还贷
楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差距进一步拉大。
以深圳为例，在2019年~2022年间购房的客户，许多房贷执行利率下限为LPR+30BP，但新政下首套房贷款利率下限仅为3.5%，差距明显。如按照首套房贷款金额500万元、30年期限计算，两者利息总额相差104万元，月供相差2882元。
上海的情况也类似，2021年7月至2023年12月期间购房，首套利率为4.55%(LPR+35BP)，而上海两度优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降为3.5%，相差超过100BP。
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月~2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市，首套房贷利率普遍在4.8%~5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。
利率差增大成为这部分购房客提前还贷的诱因之一。
“本来打算留点资金应急，但最近因为存量房贷与新发房贷利率差较大，心里觉得很亏，这周打算和银行约着提前还20万元。”王权告诉记者。
与王权类似，在深圳工作的李明(化名)同样买在了利率高点，他2020年耗资700万元在深圳龙华购入一套三房，房贷利率是LPR+30BP。随着增量房贷利率再下降，李明期盼存量房贷利率下降的同时，也着手计划再次提前还贷。“算了下近一年投资的综合收益率，还不到1%，本来就在犹豫是不是提前还贷了。最近利率差扩大提供了一个契机，索性下周就取出理财、基金中的资金去提前还贷。”他告诉记者。
提前还贷热度持续。广东某股份行客户经理在交流时告诉记者，近1个月网点提前还贷的预约较此前有所增加，但并未出现去年的排队“盛况”。客户一个月内基本能办下来。
数据端亦已显露端倪。央行最新公布的金融数据显示，5月新增贷款同比大幅减少，M1(狭义货币)、M2(广义货币)增速持续回落。部分机构认为M1和M2回落的本质是私人部门修复资产负债表行为(包括提前还贷)带来的链式影响。另据国泰君安(14.450, 0.01, 0.07%)研报数据，5月条件早偿率指数为26%，仍处于较高水位。
“低成本负债对居民提前还贷起到助推作用。”国泰君安证券韩朝辉团队日前发布的研报认为，在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。此外，替代性低成本贷款(如消费贷和经营贷)可得性较高时，同样可能引发居民早偿行为。
不过，利差增大并非提前还贷升温的主因。在“5·17新政”落地前，今年居民提前还贷行为就已明显增多。根据国泰君安证券研报数据，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位(刨除2023年10月的技术性调整)。
在韩朝辉团队看来，2023年10月以来，存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民“高收益资产荒”，进而驱动了又一轮早偿潮。
存量房贷再降是解法吗?
“提前还贷潮”持续背景下，存量房贷利率能否再次下调?业内目前存在不同观点。
从息差角度看，存量房贷利率下调空间不大。2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点，首次跌破1.6%关口。从近日公布的上市银行一季度年报看，上市银行净息差普遍出现下滑。
“在这种情况下，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足，空间不大。”招联首席研究员董希淼对第一财经记者表示，今年，随着部分城市首套房认定标准的变化，部分原被认定为二套房的可能转变为首套房，其住房贷款可享受更低的利率。这是去年存量首套房贷利率调整工作的延续。此外，今年LPR的下降以及公积金贷款利率的降低，也进一步推动存量房贷利率整体下降。对部分存量房贷而言，即便今年利率尚未下调，但从明年开始也会有所下降。总体来说，无论是对新增房贷还是存量房贷，当前的政策调整都将继续推动居民利息支出负担降低。
也有业内人士认为，存量房贷利率下调势在必行。李宇嘉认为，存量房贷利率或迎来新一轮下调的窗口期。当前金融市场环境下，高收益理财产品逐渐消失，房贷利率相对偏高，促使购房者倾向于提前还贷，不利于房贷余额稳定。存量房贷利率下调，一方面降低居民月供负担，扭转通胀下行局面;另一方面，也会抑制提前还贷的倾向。
未来还有哪些举措可在一定程度上缓解提前还贷潮?
董希淼对记者表示，住房信贷政策方面，应引导商业银行适当降低存量二套房贷利率。2023年调整存量房贷利率，并未涉及存量二套房贷。因此，从公平合理的角度，以及从降低二套房贷的借款人负担的角度，都应该适当降低存量二套房贷利率，这也有助于激发改善性住房消费需求。除此之外，短期内存量首套房贷利率不应进行再次调整。
董希淼认为，从近期金融数据看，居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步，应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。
韩朝辉团队也持类似观点，该团队认为要令此轮“早偿潮”熄火的关键是扭转居民对于“资产荒”的预期。由于近期“早偿潮”主要驱动因素是“高收益资产荒”，可能解决的渠道包括超长期特别国债的供给、权益市场的稳步上涨、政府收储政策下相关资产证券化产品的扩容等。
