7月31日，据郑州市住房保障和房地产管理局消息，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续。
中指研究院河南公司总经理梁波涛分析称：“郑州此次政策调整后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行。与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，‘保障房+商品房’的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。此外，取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。”
取消限价背后：房地产“供需两弱”、去化周期长
在此次取消商品房限价后，郑州对于房地产限制性政策已经全面解除，商品住房市场回归市场化运行。
对此，易居智库研究总监严跃进表示：“本轮楼市政策放松，体现为对过热时期过严政策的调整。简单来理解就是对过去的各种‘限’进行松绑和取消。此前包括限购、限贷、限售等都陆续退出市场，此次郑州取消限价，意味着政策放松具有彻底性，类似价格放松后，房价随市场供求关系波动，更加具有合理性。”
作为中部省会城市，今年以来，郑州房地产市场整体依然趋冷。来自贝壳研究院的数据显示，2024年上半年，郑州新房住宅供应约170万平方米，成交261万平方米，同比下降近50%，整体来看供需处于低位;住宅网签均价为12765元/平方米。从库存来看，截至2024年6月份，郑州新房库存为1433万平方米，半年均去化周期为31.4个月，去化周期逐渐拉长。
同时，根据国家统计局数据，郑州新房、二手房房价也处于双双下跌的态势，6月份，新房房价环比和同比分别下跌0.7%和6.8%，二手房房价环比和同比分别下跌0.5%和8.6%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次郑州取消新房限价的原因在于，一方面开发商大幅度降价促销，周边同品质二手房价格销售，住建部门的指导已经没有效率了;另一方面，将价格自由调整的权力给到开发商，免除二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地促销，缓解资金链压力。”
那么，取消商品房限价对于郑州楼市有何影响?58安居客研究院院长张波分析称：“对于楼市来说，也并不意味着房价就会全面下降，相反部分市场供应量少，并且需求量大的户型产品价格，还有可能出现小幅上涨。但总体来看，在当下市场弱复苏的环境下，加之房企回款压力偏大的背景下，房价向下调整优化的空间依然存在。”
“保障房+商品房”住房双轨制运行格局逐步确立
进入二季度以来，郑州楼市接连出台、落地了多项利好政策。在需求端，针对首次购房的人才推出新的补贴政策，支持住房“以旧换新”，推进“商转公”，率先执行“5·17新政”降低首付比例最低至15%和进一步降低房贷利率，提高公积金贷款额度等;在供给端，郑州在积极推进保交房的同时，还出台了支持地方国企收购存量新房，落地配售型保障房等政策。
尤其值得关注的是，在此次取消商品房限价之前，郑州刚刚发布了《郑州市配售型保障性住房管理办法(试行)》，正式推出首批配售型保障房共计1999套，配售价格约是同区域商品房的一半。
“在商品房限价放开后，对于刚需购房者，预计保障房的供给力度会加大，进一步解决住房困难问题。尤其是此前郑州刚发布过配售型保障房的配售情况，对于后续更合理有序解决住房问题具有积极的作用。”严跃进指出。
梁波涛也表示：“‘保障房+商品房’的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。”
张波也认为：“取消限价其实是与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合，与党的二十届三中全会对于房地产发展的精神保持一致，房地产‘双轨制’的发展路径，既要求加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求，也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求，而采用市场化方式推进，正是配合多样化改善性需求的根本手段，只有新房价格的市场化，才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究，用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。”
事实上，在一系列“稳楼市”政策出台后，二季度，郑州房地产市场运行有所好转。据郑州市房管局公布的数据显示，二季度郑州市商品住房销售面积环比上月增幅分别为：4月增长6.05%、5月增长65.78%、6月增长6.35%。其中，6月份商品房销售面积达到125.33万平方米。
业内：或将有更多城市跟进取消商品住房限价
值得关注的是，此次是郑州住房保障部门对商品住房取消限价，对此，李宇嘉解释道：“住房作为关系国计民生的商品，其价格在项目规划上会的时候，在发改部门会基于成本进行价格的审核备案。同时，预售制下住建部门预售时也会对商品房价格进行预售审批，推行‘明码标价’‘一房一价’。另外，开发商申请预售以后，可以在预售审批价格的基础上，自由上下浮动15%;超过15%，要重新申请预售。”
随着中部省会城市郑州全面取消商品房限价，业内人士认为，后续或有更多城市跟进此类政策。
根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
“目前，还是有很多城市在房价方面有一些管控。从后续房地产新变革的角度看，类似价格确实可以放开，也有助于促进供求两端自由选择，促进市场交易的高效率。客观上一些好房源价格也可以保持坚挺或稳定，对于预期引导具有积极的作用。”严跃进表示。
“从三中全会的方向来看，已经明确赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，郑州取消限价的行为也是因城施策的直接体现，预计后续将会有更多城市跟进这一政策，以加快房地产市场走出调整期的步伐。”张波补充表示。
编辑 杨娟娟
校对 卢茜
