17城办公楼供应过剩，北上广深总缺口达3000万平方米

　　“338、248、135、186”这是北京、上海、南宁、海口四个城市的办公楼租赁成本指数。9月7日，仲量联行针对超过200个中国城市的办公楼市场发布《应势开新，重塑格局—2021中国办公楼市场白皮书》，对不同城市的经济基础和办公楼市场发展水平进行了区别化处理，梳理出办公租赁成本指数最高的10座城市。

　　目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期，而70%的中国内地城市仍处于起步期。对不同城市的经济基础和办公楼市场发展水平进行了区别化处理，分别梳理出处于起步期、建设期、发展和成熟期的三大类城市中，办公租赁成本指数最高的10座城市。

　　通过对全国所有直辖市、省会城市以及超过70%的地级市的宏观经济和商业地产数据进行整合梳理，仲量联行发现，中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先地位，而“长尾”区间则仍处于早期发展阶段。受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期，而70%的中国内地城市仍处于起步期。

　　在租金和体量方面，中国内地仅有北上广深等4座一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1000万平方米，六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米，相当于每座城市里只有5至8栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比，超过30%的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他内地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通过选取2005年至2020年这15年的数据进行比对分析，仲量联行发现中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长1亿元人民币，会推动优质办公楼市场需求增加547平方米。其中深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲，1亿元人民币的增长带来1672平方米的办公楼使用需求。除一线城市外，其他拉动力较强的城市则多为经济实力雄厚，大型企业扩张需求稳健的济南、西安、成都等省会城市。

　　基于这样的分析，仲量联行也测算出了各城市办公楼市场的理论需求上限。北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4000万平方米左右，广州和深圳则在2000万平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米，经济总量排名前10城市的潜在需求总量则超过其他200多座城市的需求潜力总和，体现出中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征。

　　研究表明，中国经济总量前50大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6000万平方米的差距，4座一线城市的总供应缺口高达3000万平方米以上，中国办公楼市场的整体供应端还有20%左右的增长空间。

　　但从另一个角度来说，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。尤其是全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态，未来进一步开发的空间已经较为有限。盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。