房企债券融资规模增速持续下降 7月到期债务重回千亿以上

　　监管层对涉房融资的层层收紧，进一步降低了市场预期，1-7月房地产行业债券融资规模累计增速保持下滑态势。

　　根据贝壳研究院统计，2021年1-7月房企境内外债券融资金额累计约6428亿元，较2020年同期下降13%，累计增速达2018年以来最低点。

　　在融资规模增速下滑的同时，房地产行业到期债务规模在7月又重回千亿之上。上述机构数据显示，2021年7月，房企境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%;房企到期债务净额210亿元，偿债压力仍居高位。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。

　　“这说明‘三线四档’与房地产贷款集中度管理的金融调控效果较为明显。同时，房地产信托等其他非标融资余额也在持续下降，行业调控趋紧的情况下，到期债务净额或将保持长期为正。”贝壳研究院一位分析师表示。

　　在房企融资结构方面，前7月境内债券市场继续保持主导地位，不过境内债市融资自5月以来增速开始下滑，而境外债券市场发债规模也在持续萎缩。

　　贝壳研究院数据显示，2021年1-7月，房企境内累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%，境内债券规模占比68%;房企境外累计发债折合人民币约2033亿元，同比下降约29%。境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。

　　在7月下半月，中资房企美元债出现普跌状况，多只中资房企美元债跌幅创纪录。

　　“受投资者信心下降影响，部分房地产企业境内外信用债发行受到一定阻碍，特别是持续低迷的境外债市，未见明显利好趋势，仍将维持较高不确定性预期。”上述分析师表示。

　　此外，房企债券票面利率呈结构性分化。7月，房企境内债券融资平均票面利率4.16%，较上月下降34个基点;境外债券融资平均票面利率为7.00%，较上月下降83个基点。

　　贝壳方面指出，7月境内发债企业中66%属于国有企业，这部分企业平均票面利率为3.58%，拉低7月境内债券利率水平。而境外债券利率同样面临分化情况，国有企业背景的首开、远洋利率分别为3.25、2.70%;而民营性质的汇景、上坤融资利率分别为12.50%、12.25%。

　　值得关注的是，受市场信心走低影响，房企境内外债券发行期限出现了缩短。

　　上述机构统计数据显示，7月房企境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约1年;境外债券平均发行期限为2.8年，较上月减少约0.3年。

　　多位业内人士表示，房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响。7月末，中诚信国际发布了关于将中国房地产行业展望由稳定调整为负面的公告。

　　自去年8月以来，针对房地产行业监管部门动作不断。房企融资“三条红线”试点、房地产贷款集中度管理、“集中供地”等政策纷纷出台，对房企融资端、销售端与拿地端的行为均加以限制规范。

　　“严监管政策约束下，经营层面，房企盈利空间进一步压缩，且政策对其资金调配及运营能力提出更大挑战;融资层面，房企分化明显，部分企业融资环境恶化，发行受阻，二级价格大幅波动;同时，地产企业信用事件频发，华夏幸福、蓝光、恒大等一系列事件也抑制了投资人配置地产债的热情。”华泰证券研究员指出。

　　目前，房地产行业政策持续偏紧的趋势并未改变。

　　7月，上海银保监局开出17张罚单，五大行均在被罚之列，涉及罚金共910万元，主要违法违规事实多涉及房地产市场，释放加大监管力度信号。

　　同时，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。

　　中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，“中长期来看，房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化。”